स्वतःचे घर घेताना प्रत्येक वेळी नवीनच फ्लॅट मिळतो असे नाही. अनेकदा आपल्याला शहराच्या मुख्य भागात एखादे ‘जुने घर’ (Resale House) किंवा एखादा ‘रिकामी प्लॉट’ (Vacant Plot) आवडतो. नवीन फ्लॅटवर बँका सहज कर्ज देतात, पण जेव्हा विषय Home Loan for Old House or Plot Purchase 2026 चा येतो, तेव्हा बँकांचे नियम बदलतात. जुन्या घराचे आयुष्य (Residual Age) किती आहे? प्लॉट एन.ए. (Non-Agricultural) आहे की नाही? यावर तुमचे कर्ज अवलंबून असते. या ३,००० शब्दांच्या सविस्तर महालेखात आपण जुन्या घरासाठी आणि प्लॉट खरेदीसाठी कर्ज घेण्याची ए-टू-झेड प्रक्रिया, तांत्रिक अडचणी आणि बँकिंग नियमांचे सविस्तर विश्लेषण करणार आहोत.
१. जुन्या घरासाठी होम लोन (Home Loan for Resale/Old House)
जुने घर खरेदी करणे हा एक हुशारीचा निर्णय असू शकतो, कारण अशी घरे सहसा मोक्याच्या ठिकाणी असतात. मात्र, Home Loan for Old House or Plot Purchase 2026 च्या नियमांनुसार, बँक नवीन घराप्रमाणे जुन्या घराला ९०% फंडिंग करत नाही. इथे ‘LTV Ratio’ (Loan to Value) बदलतो. बँक घराच्या मार्केट व्हॅल्यूच्या ऐवजी त्याच्या ‘Distress Value’ किंवा ‘Technical Evaluation’ वर आधारित कर्ज मंजूर करते. जर घराचे वय ३० वर्षांपेक्षा जास्त असेल, तर अनेक सरकारी बँका कर्ज देण्यास टाळाटाळ करतात, अशा वेळी तुम्हाला खाजगी गृहनिर्माण वित्त कंपन्यांचा (HFCs) आधार घ्यावा लागतो.
२. घराचे उर्वरित आयुष्य (Residual Age of Property)
बँक जेव्हा जुन्या घरासाठी कर्ज देते, तेव्हा ती सर्वात आधी ‘Structural Stability Certificate’ आणि ‘Residual Life’ तपासते. Home Loan for Old House or Plot Purchase 2026 मध्ये हा सर्वात महत्त्वाचा तांत्रिक मुद्दा आहे. जर तुम्हाला २० वर्षांसाठी कर्ज हवे असेल, तर त्या घराचे उर्वरित आयुष्य किमान २५ ते ३० वर्षे असणे आवश्यक आहे. जर घराची कंडिशन खराब असेल, तर बँक कर्जाची मुदत (Tenure) कमी करते, ज्यामुळे तुमचा ईएमआय (EMI) वाढू शकतो. अनुभवी व्हॅल्युअरकडून (Government Approved Valuer) घराचे मूल्यांकन करून घेणे हा या प्रक्रियेतील पहिला टप्पा असतो.
३. प्लॉट खरेदीसाठी कर्ज (Plot Loan / Land Purchase Loan)
अनेकांना तयार घरापेक्षा स्वतःचा प्लॉट घेऊन त्यावर आपल्या आवडीप्रमाणे घर बांधायला आवडते. Home Loan for Old House or Plot Purchase 2026 अंतर्गत ‘Plot Purchase Loan’ चे नियम गृह कर्जापेक्षा वेगळे असतात. सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे, हा प्लॉट ‘Residential Zone’ मध्ये असणे बंधनकारक आहे. शेतीची जमीन (Agricultural Land) खरेदी करण्यासाठी सामान्य बँका होम लोन देत नाहीत, त्यासाठी वेगळ्या ‘Agri Loan’ स्कीम्स असतात. जर तुम्ही म्युनिसिपल कॉर्पोरेशन किंवा कलेक्टर अप्रुव्ह्ड प्लॉट घेत असाल, तरच तुम्हाला होम लोनच्या व्याजदराचा लाभ मिळतो.
सॅलरी स्लिप नसल्यास होम लोन कसे मिळवावे? वाचा 7 प्रभावी मार्ग
४. एन.ए. (NA) आणि गुंठेवारी प्लॉटवरील कर्जाचे नियम
महाराष्ट्रात ‘गुंठेवारी’ हा एक मोठा विषय आहे. Home Loan for Old House or Plot Purchase 2026 च्या मार्गदर्शक सूचनांनुसार, अनधिकृत गुंठेवारी प्लॉटवर बँका कर्ज देत नाहीत. जोपर्यंत तो प्लॉट ‘Regularized’ होत नाही किंवा त्याचा ‘NA’ (Non-Agricultural) चा दाखला मिळत नाही, तोपर्यंत राष्ट्रीयकृत बँका तिथे फंडिंग करत नाहीत. मात्र, काही खाजगी फायनान्स कंपन्या (NBFCs) ‘Self-Construction Loan’ या नावाखाली अशा मालमत्तांवर कर्ज देतात, पण तिथे व्याजदर सामान्य होम लोनपेक्षा २ ते ३ टक्क्यांनी जास्त असू शकतो.
HOME Loan साठी CIBIL Score कसा वाढवावा? झकास ट्रिक जाणून घ्या
५. तांत्रिक आणि कायदेशीर पडताळणी (Technical & Legal Verification)
जुने घर किंवा प्लॉट घेताना ‘Legal Sanity’ तपासणे अत्यंत कडक असते. Home Loan for Old House or Plot Purchase 2026 साठी बँका किमान ३० वर्षांचा ‘Title Search Report’ मागतात. यामध्ये घराच्या सर्व पूर्वीच्या मालकांची साखळी (Chain of Documents) स्पष्ट असावी लागते. जर एखादे दस्तऐवज गहाळ असेल, तर बँक कर्ज मंजूर करत नाही. जुन्या घराच्या बाबतीत ‘Property Tax’ पावत्या, ‘Society NOC’ आणि मूळ ‘Sanctioned Plan’ असणे अनिवार्य आहे. प्लॉटच्या बाबतीत ‘7/12 उतारा’, ‘Ferfar’ आणि ‘Demarcation’ असणे गरजेचे आहे.
६. व्याजदर आणि प्रोसेसिंग फी (Interest Rates & Processing Fees)
जुने घर आणि प्लॉट लोनसाठी व्याजदर हे सामान्यतः नवीन होम लोनच्या बरोबरीनेच असतात, मात्र जर मालमत्ता जुनी असेल तर बँक ‘Risk Premium’ म्हणून ०.०५% ते ०.१०% अतिरिक्त व्याज आकारू शकते. Home Loan for Old House or Plot Purchase 2026 मध्ये **CIBIL Score** पुन्हा एकदा महत्त्वाची भूमिका बजावतो. जर तुमचा स्कोर ७५०+ असेल, तर तुम्हाला ‘Low-Interest Rate’ चा लाभ मिळू शकतो. प्लॉट लोनच्या बाबतीत, जोपर्यंत तुम्ही त्यावर बांधकाम सुरू करत नाही, तोपर्यंत तुम्हाला प्राप्तिकरात (Income Tax) सूट मिळत नाही, हे लक्षात ठेवणे महत्त्वाचे आहे.
CIBIL Score कमी असताना Home Loan मिळविण्याचे खात्रीशीर मार्ग जाणून घ्या
७. आवश्यक कागदपत्रांची विस्तृत यादी (Required Documents Checklist)
Home Loan for Old House or Plot Purchase 2026 साठी तुम्हाला खालील कागदपत्रांची जुळवाजुळव करावी लागेल:
- KYC Documents: आधार कार्ड, पॅन कार्ड, ६ पासपोर्ट फोटो.
- Financial Documents (Salaried): ३ महिन्यांची पगार स्लिप, ६ महिन्यांचे बँक स्टेटमेंट, २ वर्षांचा फॉर्म १६.
- Financial Documents (Self-Employed): ३ वर्षांचे ITR, बॅलन्स शीट, व्यवसायाचा पुरावा.
- Property Documents (Old House): मूळ खरेदीखत (Original Sale Deed), चेन डॉक्युमेंट्स, सोसायटी एनओसी, शेअर सर्टिफिकेट, टॅक्स बिल.
- Property Documents (Plot): ७/१२ उतारा, ८-अ, एन.ए. ऑर्डर, झोन सर्टिफिकेट, मंजूर ले-आउट नकाशा.
८. प्लॉट प्लस कन्स्ट्रक्शन लोन (Plot + Construction Loan)
बँका ‘Composite Loan’ नावाचा एक प्रकार देतात, ज्यामध्ये तुम्ही प्लॉट खरेदी करण्यासाठी आणि त्यावर घर बांधण्यासाठी एकत्रित कर्ज घेऊ शकता. Home Loan for Old House or Plot Purchase 2026 मध्ये हा एक लोकप्रिय पर्याय आहे. यामध्ये बँक पहिल्या टप्प्यात प्लॉट खरेदीसाठी रक्कम देते आणि दुसऱ्या टप्प्यात बांधकामाच्या प्रगतीनुसार (Construction Stages) हप्ते रिलीज करते. यामुळे तुम्हाला दोन वेगवेगळी कर्जे घेण्याची गरज पडत नाही आणि कागदपत्रांचा खर्चही वाचतो.
९. इन्कम टॅक्समधील सवलती (Tax Benefits on Old Property/Plot)
जुन्या घराच्या खरेदीवर तुम्हाला नवीन घराप्रमाणेच **Section 80C** (मुद्दल परतफेड) आणि **Section 24** (व्याज परतफेड) अंतर्गत सवलत मिळते. मात्र, प्लॉट खरेदीसाठी घेतलेल्या कर्जावर जोपर्यंत घर बांधून पूर्ण होत नाही आणि तुम्हाला ‘Completion Certificate’ मिळत नाही, तोपर्यंत कोणत्याही टॅक्स सवलतीचा दावा करता येत नाही. Home Loan for Old House or Plot Purchase 2026 चा हा एक महत्त्वाचा आर्थिक पैलू आहे जो गुंतवणूकदारांनी लक्षात घ्यावा.
१०. वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न (FAQs)
प्रश्न १: ५० वर्षे जुन्या घरासाठी बँक कर्ज देते का?
उत्तर: खूप कठीण आहे. जर घराची स्थिती अत्यंत मजबूत असेल आणि व्हॅल्युअरने सकारात्मक रिपोर्ट दिला असेल, तरच काही खाजगी बँका विचार करू शकतात.
प्रश्न २: प्लॉट लोनवर किती टक्के कर्ज मिळते?
उत्तर: साधारणतः प्लॉटच्या किमतीच्या ७०% ते ७५% रक्कम बँक कर्ज म्हणून देते.
प्रश्न ३: जुन्या घराचे रजिस्ट्रेशन करताना काही वेगळे नियम आहेत का?
उत्तर: नाही, नवीन घराप्रमाणेच मुद्रांक शुल्क (Stamp Duty) आणि नोंदणी फी भरावी लागते, जी रेडिरेकनर दरावर आधारित असते.
प्रश्न ४: जुन्या घराच्या कर्जासाठी CIBIL किती असावा?
उत्तर: ७०० ते ७५० पेक्षा जास्त स्कोर असल्यास प्रक्रिया जलद आणि स्वस्त होते.
११. निष्कर्ष: योग्य नियोजनाने घराचे स्वप्न करा पूर्ण
जुने घर किंवा प्लॉट खरेदी करणे हा भविष्यातील एक चांगला आर्थिक पाया असू शकतो. मात्र, Home Loan for Old House or Plot Purchase 2026 च्या तांत्रिक कचाट्यात अडकण्यापेक्षा आधी मालमत्तेची कायदेशीर तपासणी तज्ज्ञांकडून करून घेणे कधीही चांगले. तुमची आर्थिक शिस्त आणि कागदपत्रांची अचूकता असेल, तर बँक तुम्हाला नक्कीच मदत करेल. ‘कामाची बातमी’ पोर्टलवर आम्ही अशाच सविस्तर माहितीद्वारे तुमचे घर घेण्याचे स्वप्न सुलभ करण्याचा प्रयत्न करत आहोत. हा लेख आवडल्यास गरजूंना नक्की शेअर करा!