भोगवटादार वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग 1 जमिनीत रुपांतर करण्याची प्रक्रिया: शासन निर्णयांसह संपूर्ण माहिती
महाराष्ट्रातील जमीन व्यवहार आणि मालकी हक्कांशी संबंधित अनेक नियम आणि कायदे आहेत. त्यापैकी एक महत्त्वाचा विषय म्हणजे **भोगवटादार वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग 1 जमिनीत रुपांतर करण्याची प्रक्रिया**. ही प्रक्रिया शेतकऱ्यांना आणि जमीन मालकांना त्यांच्या जमिनीवर पूर्ण मालकी हक्क मिळवून देण्यासाठी महत्त्वाची आहे. या लेखात आपण **भोगवटादार वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग 1 जमिनीत रुपांतर करण्याची प्रक्रिया** सविस्तरपणे समजून घेणार आहोत, त्यासाठी लागणारी कागदपत्रे, अर्ज प्रक्रिया, शासनाचे नियम, अटी आणि शासन निर्णयांचा तपशील यांचा आढावा घेऊ.
भोगवटादार वर्ग-2 आणि वर्ग-1 जमीन म्हणजे काय?
सातबारा उताऱ्यावर जमिनीची भूधारणा पद्धत नमूद केलेली असते. यामध्ये चार मुख्य प्रकार आहेत: भोगवटादार वर्ग-1, भोगवटादार वर्ग-2, शासकीय पट्टेदार आणि महाराष्ट्र शासन. **भोगवटादार वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग 1 जमिनीत रुपांतर करण्याची प्रक्रिया** समजून घेण्यापूर्वी या दोन्ही प्रकारांचा अर्थ समजणे आवश्यक आहे.
– **भोगवटादार वर्ग-1**: या प्रकारातील जमिनी शेतकऱ्याच्या पूर्ण मालकीच्या असतात. त्यांच्यावर हस्तांतरण (विक्री, भेट, दान इत्यादी) करण्यासाठी शासनाची परवानगी घ्यावी लागत नाही.
– **भोगवटादार वर्ग-2**: या जमिनी शासनाच्या मालकीच्या असतात आणि शेतकऱ्याला फक्त भोगवट्याचा अधिकार दिलेला असतो. अशा जमिनींचे हस्तांतरण करण्यासाठी सक्षम अधिकाऱ्याची परवानगी आवश्यक असते. याला “शर्तीची जमीन” किंवा “दुमाला” असेही म्हणतात.
भोगवटादार वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग 1 जमिनीत रुपांतर का करावे?
**भोगवटादार वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग 1 जमिनीत रुपांतर करण्याची प्रक्रिया** शेतकऱ्यांना त्यांच्या जमिनीवर पूर्ण मालकी हक्क मिळवून देण्यासाठी उपयुक्त ठरते. वर्ग-2 जमिनींवर शेतकऱ्याला मर्यादित अधिकार असतात, ज्यामुळे ती विकणे, हस्तांतरित करणे किंवा तिचा वापर स्वतंत्रपणे करणे कठीण होते. वर्ग-1 मध्ये रुपांतर झाल्यास ही सर्व बंधने हटतात आणि जमीन मालकाला स्वतःच्या मर्जीनुसार निर्णय घेण्याचे स्वातंत्र्य मिळते.
कोणत्या जमिनींचे रुपांतर करता येते?
**भोगवटादार वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग 1 जमिनीत रुपांतर करण्याची प्रक्रिया** सर्वच जमिनींना लागू होत नाही. महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, 1966 आणि संबंधित कायद्यांनुसार काही जमिनींवर ही प्रक्रिया लागू होऊ शकत नाही. खालील जमिनी वर्ग-1 मध्ये रूपांतरित होऊ शकत नाहीत:
– सिलिंगच्या जमिनी (महाराष्ट्र शेतजमीन कमाल धारणा अधिनियमांतर्गत)
– महानगरपालिका किंवा नगरपालिकेच्या विकास आराखड्यात समाविष्ट जमिनी
– देवस्थान इनाम जमिनी
– आदिवासी खातेदारांच्या जमिनी
– खाजगी वने (संपादन) अधिनियमांतर्गत जमिनी
– भूसंपादन अधिनियमान्वये संपादित जमिनी
– वक्फ जमिनी
या व्यतिरिक्त इतर **भोगवटादार वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग 1 जमिनीत रुपांतर करण्याची प्रक्रिया** शक्य आहे, परंतु त्यासाठी शासनाच्या अटी आणि नियमांचे पालन करावे लागते.
भोगवटादार वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग 1 जमिनीत रुपांतर करण्याची प्रक्रिया
**भोगवटादार वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग 1 जमिनीत रुपांतर करण्याची प्रक्रिया** ही काही टप्प्यांमध्ये पूर्ण होते. ही प्रक्रिया ऑफलाइन पद्धतीने तहसील कार्यालयात करावी लागते. खालीलप्रमाणे ही प्रक्रिया पुढे जाते:
1. **अर्ज सादर करणे**:
– संबंधित तहसील कार्यालयात तहसीलदारांना उद्देशून अर्ज सादर करावा लागतो.
– अर्जात जमिनीचा तपशील (गट नंबर, क्षेत्रफळ, गावाचे नाव) आणि वर्ग-2 ते वर्ग-1 मध्ये रुपांतर करण्याची विनंती नमूद करावी.
2. **आवश्यक कागदपत्रे**:
– सातबारा उतारा
– 8-अ उतारा
– जमिनीच्या मालकीचा पुरावा (उदा. खरेदीखत, वारसाहक्क दस्त)
– अधिमूल्य भरण्यास तयार असल्याचे स्वयंघोषणापत्र
– आधार कार्ड आणि ओळखपत्र
3. **अधिमूल्य (नजराणा) भरणा**:
– **भोगवटादार वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग 1 जमिनीत रुपांतर करण्याची प्रक्रिया** पूर्ण करण्यासाठी शासनाला अधिमूल्य (नजराणा) भरावे लागते. हे अधिमूल्य जमिनीच्या सध्याच्या बाजारमूल्याच्या 50% किंवा शासनाने ठरवलेल्या दरानुसार असते.
– सवलतीच्या कालावधीत (उदा. 7 मार्च 2024 पूर्वी) हे शुल्क कमी असू शकते (50% ऐवजी कमी दर).
4. **तहसीलदारांची चौकशी**:
– अर्ज आणि कागदपत्रे प्राप्त झाल्यानंतर तहसीलदार जमिनीची पाहणी आणि कायदेशीर तपासणी करतात.
– यामध्ये जमीन शर्तीच्या अंतर्गत आहे की नाही, तिच्यावर काही निर्बंध आहेत का, हे तपासले जाते.
5. **जिल्हाधिकाऱ्यांची मंजुरी**:
– तहसीलदारांचा अहवाल तयार झाल्यानंतर तो जिल्हाधिकाऱ्यांकडे पाठवला जातो. जिल्हाधिकारी ही प्रक्रिया मंजूर करतात.
6. **सातबाऱ्यावर बदल**:
– मंजुरीनंतर सातबारा उताऱ्यावर “भोगवटादार वर्ग-2” हा शेरा काढून “भोगवटादार वर्ग-1” असा शेरा नोंदवला जातो.
अधिमूल्याची रक्कम आणि सवलत
**भोगवटादार वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग 1 जमिनीत रुपांतर करण्याची प्रक्रिया** मध्ये अधिमूल्याची रक्कम हा महत्त्वाचा भाग आहे. सामान्यतः ही रक्कम जमिनीच्या बाजारमूल्याच्या 75% असते, परंतु शासन वेळोवेळी सवलत जाहीर करते. उदाहरणार्थ, 8 मार्च 2019 ते 7 मार्च 2024 या कालावधीत ही रक्कम 50% इतकी कमी करण्यात आली होती. जर ही मुदत चुकली, तर पुन्हा नियमित दर लागू होतो.
शासन निर्णयांचे तपशील
**भोगवटादार वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग 1 जमिनीत रुपांतर करण्याची प्रक्रिया** सुलभ करण्यासाठी महाराष्ट्र शासनाने वेळोवेळी शासन निर्णय (Government Resolutions – GR) जारी केले आहेत. यातील काही महत्त्वाचे शासन निर्णय खालीलप्रमाणे आहेत:
1. **शासन निर्णय दि. 8 मार्च 2019**:
– **क्रमांक**: भूसंपादन-2018/प्र.क्र.58/ज-1
– **विभाग**: महसूल व वन विभाग
– **तपशील**: या निर्णयानुसार “महाराष्ट्र जमीन महसूल (भोगवटादार वर्ग-2 आणि भाडेपट्ट्याने प्रदान केलेल्या जमिनी भोगवटादार वर्ग-1 मध्ये रुपांतर करणे) नियम, 2019” अधिसूचित करण्यात आले. यात अधिमूल्याचे दर (15% ते 75% पर्यंत) आणि सवलतीचा कालावधी (8 मार्च 2019 ते 7 मार्च 2024) निश्चित करण्यात आला.
– **उद्देश**: शेतकऱ्यांना आणि जमीन मालकांना त्यांच्या जमिनीवर पूर्ण हक्क मिळवून देणे.
2. **शासन निर्णय दि. 17 नोव्हेंबर 2018**:
– **क्रमांक**: जामिन-2018/प्र.क्र.90/ज-1
– **विभाग**: महसूल व वन विभाग
– **तपशील**: या निर्णयाद्वारे भोगवटादार वर्ग-2 जमिनींचे रुपांतर करण्यासाठी नियमांचा मसुदा प्रसिद्ध करण्यात आला होता. यावर हरकती आणि सूचना मागवण्यात आल्या होत्या, ज्या नंतर 8 मार्च 2019 च्या निर्णयात अंतर्भूत करण्यात आल्या.
– **उद्देश**: पारदर्शकता आणि लोकांच्या सहभागाने नियम तयार करणे.
3. **शासन निर्णय दि. 11 जुलै 2022**:
– **क्रमांक**: उपलब्ध नाही (संदर्भ: जिल्हा प्रशासन अधिसूचना)
– **विभाग**: महसूल व वन विभाग
– **तपशील**: या निर्णयाद्वारे 2019 च्या नियमांमध्ये सुधारणा करून सवलतीच्या कालावधीत वाढ आणि प्रक्रिया सुलभ करण्याचे निर्देश देण्यात आले.
– **उद्देश**: प्रक्रियेची गती वाढवणे आणि अधिकाधिक शेतकऱ्यांना लाभ देणे.
हे शासन निर्णय महाराष्ट्र सरकारच्या अधिकृत संकेतस्थळावर (https://www.maharashtra.gov.in) उपलब्ध आहेत. तसेच, स्थानिक तहसील कार्यालयातून त्याची प्रत मिळवता येते.
प्रक्रियेसाठी लागणारा वेळ आणि खर्च
**भोगवटादार वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग 1 जमिनीत रुपांतर करण्याची प्रक्रिया** पूर्ण होण्यासाठी साधारण 3 ते 6 महिने लागू शकतात, जर सर्व कागदपत्रे आणि प्रक्रिया व्यवस्थित पूर्ण झाली तर. खर्च हा जमिनीच्या मूल्यावर आणि सवलतीच्या दरावर अवलंबून असतो. उदाहरणार्थ, जर जमिनीचे बाजारमूल्य 10 लाख रुपये असेल, तर सवलतीच्या दराने 5 लाख रुपये अधिमूल्य भरावे लागू शकते.
शासनाचे नियम आणि अधिसूचना
महाराष्ट्र जमीन महसूल (भोगवटादार वर्ग-2 आणि भाडेपट्ट्याने प्रदान केलेल्या जमिनी भोगवटादार वर्ग-1 मध्ये रुपांतर करणे) नियम, 2019 अंतर्गत ही प्रक्रिया राबवली जाते. या नियमांनुसार **भोगवटादार वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग 1 जमिनीत रुपांतर करण्याची प्रक्रिया** कृषी, निवासी, वाणिज्यिक किंवा औद्योगिक वापरासाठी असलेल्या जमिनींना लागू आहे.
अर्जाचा नमुना
**भोगवटादार वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग 1 जमिनीत रुपांतर करण्याची प्रक्रिया** साठी अर्जाचा नमुना खालीलप्रमाणे असू शकतो:
“`
प्रति,
तहसीलदार,
तहसील कार्यालय, [गाव/शहराचे नाव]
विषय: भोगवटादार वर्ग-2 जमिनीचे वर्ग-1 मध्ये रुपांतर करण्याबाबत अर्ज
मान्यवर,
मी, [अर्जदाराचे नाव], खालील जमिनीचे भोगवटादार वर्ग-2 ते वर्ग-1 मध्ये रुपांतर करण्याची विनंती करतो:
– गट क्रमांक: [गट क्र.]
– क्षेत्रफळ: [हेक्टर/एक]
– गाव: [गावाचे नाव]
सर्व आवश्यक कागदपत्रे आणि अधिमूल्य भरण्यास मी तयार आहे. कृपया माझ्या विनंतीवर कार्यवाही करावी.
आपला नम्र,
[अर्जदाराचे नाव]
[पत्ता]
[संपर्क क्रमांक]
“`
शेतकऱ्यांसाठी सल्ला
**भोगवटादार वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग 1 जमिनीत रुपांतर करण्याची प्रक्रिया** करताना शेतकऱ्यांनी स्थानिक तहसील कार्यालयाशी संपर्क साधावा आणि कायदेशीर सल्लागाराची मदत घ्यावी. तसेच, शासनाच्या नवीन अधिसूचना आणि सवलतींची माहिती ठेवावी.
निष्कर्ष
**भोगवटादार वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग 1 जमिनीत रुपांतर करण्याची प्रक्रिया** ही शेतकऱ्यांसाठी त्यांच्या जमिनीवर पूर्ण अधिकार मिळवण्याची संधी आहे. योग्य कागदपत्रे, अधिमूल्याचा भरणा आणि शासकीय प्रक्रियेचे पालन केल्यास ही प्रक्रिया सुलभपणे पूर्ण होऊ शकते. जर तुम्हाला तुमची जमीन वर्ग-1 मध्ये रूपांतरित करायची असेल, तर आजच तहसील कार्यालयात संपर्क साधा आणि ही प्रक्रिया सुरू करा!