7/12 वर सामाईक नावे असलेल्या जमिनीच्या विक्रीसाठी नवा नियम; NOC बाबत शासनाचे निर्देश

7/12 उताऱ्यावर सामाईक नावे असलेल्या जमिनीतील आपला अविभक्त हिस्सा विकताना सहहिस्सेदारांच्या संमतीबाबत महाराष्ट्र शासनाच्या महसूल विभागाने महत्त्वाच्या सूचना जारी केल्या आहेत. महसूल विभागाने 19 ऑक्टोबर 2026 रोजी शासन परिपत्रक काढून दुय्यम निबंधकांना सामाईक नाव असलेल्या 7/12 जमिनीच्या दस्त नोंदणीसंदर्भात स्पष्ट निर्देश दिले आहेत. या निर्णयामुळे सामाईक मिळकतीतील हिस्सा विक्रीच्या वेळी इतर सहहिस्सेदारांची लेखी संमती किंवा ना-हरकत प्रमाणपत्र नेमके कधी आवश्यक आहे आणि कोणत्या परिस्थितीत त्याची मागणी करू नये, याबाबत स्पष्टता आली आहे.

19 ऑक्टोबर 2026 रोजी महसूल विभागाचे महत्त्वाचे परिपत्रक

7/12 उताऱ्यावर सामाईक नावे असलेल्या जमिनीच्या व्यवहाराबाबत महसूल विभागाने 19 ऑक्टोबर 2026 रोजी हे परिपत्रक जारी केले आहे. नोंदणीसाठी दाखल होणाऱ्या दस्तांमधील सामाईक मालकीच्या मिळकतीतील हिस्सेदार आपली मिळकत किंवा हिस्सा विक्री करताना इतर हिस्सेदारांची परवानगी किंवा ना-हरकत घेत नसल्यामुळे पक्षकारांमध्ये वाद निर्माण होत असल्याचे शासनाच्या निदर्शनास आले होते. अशा वादांमुळे न्यायालयीन प्रकरणांची संख्या वाढत असल्याचेही प्रस्तावनेत नमूद करण्यात आले आहे.

सामाईक जमिनीतील आपला अविभक्त हिस्सा विकता येतो

7/12 उताऱ्यावर सामाईक नावे असलेल्या जमिनीबाबत शासनाने मिळकत हस्तांतरण अधिनियम 1882 मधील कलम 44 चा संदर्भ दिला आहे. त्यानुसार सहहिस्सेदाराला सामाईक मिळकतीमधील आपला अविभक्त हिस्सा अन्य सहहिस्सेदारांच्या संमतीशिवाय विकण्याबाबतची तरतूद आहे. त्यामुळे सामाईक 7/12 वर अनेक नावे आहेत म्हणून प्रत्येक परिस्थितीत इतर सर्व सहहिस्सेदारांची संमती घेतल्याशिवाय व्यवहारच करता येणार नाही, असा सरसकट अर्थ काढणे योग्य ठरणार नाही.

सहहिस्सेदारांची लेखी संमती नेमकी कधी आवश्यक?

7/12 उताऱ्यावर सामाईक नावे असलेल्या जमिनीमध्ये एखाद्या सहहिस्सेदाराला त्याच्या हिस्स्याचा भाग विकायचा असल्यास महत्त्वाची अट लागू होणार आहे. शासन परिपत्रकानुसार अशा विक्रीच्या दस्तासोबत भूमिअभिलेख विभागाकडून प्राप्त झालेली मोजणीची ‘क’ प्रत जोडलेली असेल, तर सामाईक नाव असलेल्या 7/12 वरील इतर सहहिस्सेदारांची लेखी संमती किंवा ना-हरकत प्रमाणपत्र मागू नये आणि दुय्यम निबंधकांनी सादर केलेल्या दस्ताची नोंदणी करावी, असे निर्देश देण्यात आले आहेत.

मोजणीची ‘क’ प्रत असल्यास NOC मागू नये

7/12 उताऱ्यावर सामाईक नावे असलेल्या जमिनीतील आपल्या हिस्स्याचा काही भाग विकायचा असल्यास भूमिअभिलेख विभागाची मोजणीची ‘क’ प्रत अत्यंत महत्त्वाची ठरणार आहे. विक्री करावयाच्या भागाची मोजणीची ‘क’ प्रत दस्तासोबत जोडलेली असल्यास सामाईक 7/12 वरील इतर सहहिस्सेदारांची लेखी संमती किंवा ना-हरकत प्रमाणपत्र मागू नये, असे शासनाने दुय्यम निबंधकांना स्पष्ट केले आहे. त्यामुळे मोजणी करून विक्रीचा भाग निश्चित केलेला असल्यास नोंदणी प्रक्रियेत महत्त्वाची स्पष्टता मिळाली आहे.

मोजणीची ‘क’ प्रत नसल्यास नियम वेगळा

7/12 उताऱ्यावर सामाईक नावे असलेल्या जमिनीतील सहहिस्सेदाराला त्याच्या हिस्स्याचा भाग विकायचा आहे; मात्र विक्री करावयाच्या भागाची भूमिअभिलेख विभागाकडून मिळालेली मोजणीची ‘क’ प्रत उपलब्ध करून दिलेली नाही किंवा दस्तासोबत जोडलेली नाही, तर परिस्थिती वेगळी राहणार आहे. अशा प्रकरणात इतर सहहिस्सेदारांची लेखी संमती किंवा ना-हरकत प्रमाणपत्राशिवाय दस्त नोंदवू नये, असे शासन परिपत्रकात स्पष्ट करण्यात आले आहे.

‘क’ प्रत नसेल तर इतर सहहिस्सेदारांची लेखी संमती आवश्यक

7/12 उताऱ्यावर सामाईक नावे असलेल्या जमिनीच्या एखाद्या विशिष्ट भागाची विक्री करताना मोजणीची ‘क’ प्रत नसल्यास सामाईक मिळकतीतील इतर सहहिस्सेदारांची लेखी संमती घेणे महत्त्वाचे ठरणार आहे. ही लेखी संमती दस्तासोबत जोडली नसेल तर त्या दस्ताची नोंदणी होणार नाही, असे परिपत्रकात म्हटले आहे. यामुळे कोणता भाग विकला जात आहे याबाबत भविष्यात निर्माण होणारे सहहिस्सेदारांमधील वाद कमी करण्याचा शासनाचा प्रयत्न आहे.

संपूर्ण अविभक्त हिस्सा आणि हिस्स्याचा भाग यातील फरक समजून घ्या

7/12 उताऱ्यावर सामाईक नावे असलेल्या जमिनीच्या व्यवहारात हा फरक अत्यंत महत्त्वाचा आहे. शासन परिपत्रकात मिळकत हस्तांतरण अधिनियम 1882 मधील कलम 44 नुसार सहहिस्सेदाराला सामाईक मिळकतीतील आपला अविभक्त हिस्सा अन्य सहहिस्सेदारांच्या संमतीशिवाय विकण्याची तरतूद असल्याचे नमूद केले आहे. मात्र सामाईक मिळकतीतील आपल्या हिस्स्यामधून एखादा विशिष्ट भाग विकायचा असल्यास त्या भागाची ओळख आणि मोजणीचा प्रश्न निर्माण होतो. याच कारणामुळे शासनाने मोजणीची ‘क’ प्रत आणि सहहिस्सेदारांची संमती याबाबत स्वतंत्र सूचना दिल्या आहेत.

मोजणीची ‘क’ प्रत म्हणजे काय आणि ती का महत्त्वाची?

7/12 उताऱ्यावर सामाईक नावे असलेल्या जमिनीतील विशिष्ट भाग विकताना शासन परिपत्रकात भूमिअभिलेख विभागाकडून प्राप्त झालेल्या मोजणीच्या ‘क’ प्रतीचा स्पष्ट उल्लेख करण्यात आला आहे. ही प्रत दस्तासोबत असल्यास विक्री करण्यात येणाऱ्या भागाच्या मोजणीबाबत अधिकृत आधार उपलब्ध होतो. त्यामुळे अशा परिस्थितीत इतर सहहिस्सेदारांची लेखी संमती किंवा ना-हरकत प्रमाणपत्र मागण्याची आवश्यकता नसल्याचे शासनाने स्पष्ट केले आहे. ‘क’ प्रत मिळविण्याची प्रत्यक्ष प्रक्रिया आणि शुल्काबाबत संबंधित भूमिअभिलेख कार्यालयाकडून अद्ययावत माहिती घ्यावी.

दुय्यम निबंधकांसाठी शासनाने काय सूचना दिल्या?

7/12 उताऱ्यावर सामाईक नावे असलेल्या जमिनीच्या नोंदणीसंदर्भात शासनाने सर्व दुय्यम निबंधकांना या सूचनांची काटेकोर अंमलबजावणी करण्याचे निर्देश दिले आहेत. हिस्स्याचा भाग विकताना मोजणीची ‘क’ प्रत दस्तासोबत असल्यास इतर सहहिस्सेदारांची लेखी संमती किंवा ना-हरकत प्रमाणपत्र मागू नये. मात्र ‘क’ प्रत उपलब्ध नसेल किंवा दस्तासोबत जोडलेली नसेल तर इतर सहहिस्सेदारांच्या लेखी संमतीशिवाय किंवा ना-हरकत प्रमाणपत्राशिवाय संबंधित दस्ताची नोंदणी करू नये, अशी स्पष्ट कार्यपद्धती निश्चित करण्यात आली आहे.

शासनाने हा निर्णय का घेतला?

7/12 उताऱ्यावर सामाईक नावे असलेल्या जमिनीच्या व्यवहारांमध्ये अनेकदा एक सहहिस्सेदार आपला हिस्सा किंवा त्यातील भाग विकतो आणि त्यानंतर इतर सहहिस्सेदारांकडून त्या व्यवहारावर आक्षेप घेतला जातो. शासन परिपत्रकानुसार दुसऱ्या हिस्सेदारांची परवानगी किंवा ना-हरकत न घेतल्यामुळे पक्षकारांमध्ये वाद होऊन न्यायालयीन प्रकरणांची संख्या वाढत आहे. तसेच नोंदणी कार्यालयात अशा दस्तांची नोंदणी होत असल्याने विभागाकडे तक्रारींची संख्या वाढून नाहक त्रास होत असल्याचेही शासनाने नमूद केले आहे.

जमिनीच्या व्यवहारातील वाद कमी करण्याचा प्रयत्न

7/12 उताऱ्यावर सामाईक नावे असलेल्या जमिनीच्या विक्रीमध्ये कोणता भाग विकला जात आहे याबाबत स्पष्टता नसल्यास सहहिस्सेदारांमध्ये वाद निर्माण होण्याची शक्यता असते. त्यामुळे मोजणीची ‘क’ प्रत उपलब्ध असलेल्या व्यवहारात वेगळी कार्यपद्धती आणि ‘क’ प्रत नसलेल्या व्यवहारात इतर सहहिस्सेदारांची लेखी संमती घेण्याची अट स्पष्ट करण्यात आली आहे. यामुळे दस्त नोंदणीच्या वेळीच व्यवहाराबाबत अधिक स्पष्टता निर्माण होऊन भविष्यातील वाद कमी होण्यास मदत होऊ शकते.

7/12 वर अनेक नावे असतील तर आता जमीन विकता येणार नाही का?

7/12 उताऱ्यावर सामाईक नावे असलेल्या जमिनीबाबत शासनाच्या परिपत्रकाचा अर्थ “7/12 वर अनेक नावे असतील तर जमीन विकता येणार नाही” असा अजिबात नाही. उलट शासनाने कोणत्या परिस्थितीत सहहिस्सेदारांची संमती आवश्यक आहे आणि कोणत्या परिस्थितीत ती मागू नये याबाबत स्पष्टता दिली आहे. त्यामुळे जमीन सामाईक आहे एवढ्या एकाच कारणामुळे व्यवहार थांबेल असे नाही. मात्र विक्री संपूर्ण अविभक्त हिस्स्याची आहे की हिस्स्यातील विशिष्ट भागाची, तसेच आवश्यक मोजणीची ‘क’ प्रत उपलब्ध आहे का, हे महत्त्वाचे ठरणार आहे.

सर्व सहहिस्सेदारांची NOC प्रत्येक व्यवहारासाठी बंधनकारक आहे का?

7/12 उताऱ्यावर सामाईक नावे असलेल्या जमिनीच्या प्रत्येक व्यवहारासाठी सर्व सहहिस्सेदारांची NOC बंधनकारक करण्यात आलेली नाही. विशेषतः आपल्या हिस्स्यातील विक्री करावयाच्या भागाची भूमिअभिलेख विभागाची मोजणीची ‘क’ प्रत दस्तासोबत जोडलेली असल्यास इतर सहहिस्सेदारांची लेखी संमती किंवा ना-हरकत प्रमाणपत्र मागू नये, असे परिपत्रकात स्पष्ट निर्देश आहेत. त्यामुळे “सामाईक 7/12 असल्यास सर्वांची NOC अनिवार्य” असा सरसकट निष्कर्ष चुकीचा ठरेल.

मोजणी न करता हिस्स्यातील विशिष्ट भाग विकणार असाल तर सावधान

7/12 उताऱ्यावर सामाईक नावे असलेल्या जमिनीतील आपल्या हिस्स्यातून विशिष्ट भाग विकायचा असल्यास आणि भूमिअभिलेख विभागाची मोजणीची ‘क’ प्रत दस्तासोबत उपलब्ध नसेल, तर इतर सहहिस्सेदारांची लेखी संमती किंवा ना-हरकत प्रमाणपत्र आवश्यक ठरणार आहे. ते दस्तासोबत जोडलेले नसेल तर दुय्यम निबंधकांनी दस्ताची नोंदणी करू नये, असे शासनाने स्पष्ट केले आहे. त्यामुळे व्यवहार निश्चित करण्यापूर्वी आपल्या प्रकरणाला नेमकी कोणती अट लागू होते याची खात्री करणे आवश्यक आहे.

जमीन खरेदी करणाऱ्यांसाठीही निर्णय महत्त्वाचा

7/12 उताऱ्यावर सामाईक नावे असलेल्या जमिनीची खरेदी करणाऱ्या व्यक्तींनीही या नियमांकडे लक्ष देणे आवश्यक आहे. विक्रेता सामाईक मिळकतीतील नेमका कोणता अधिकार किंवा हिस्सा विकत आहे, विक्री विशिष्ट भागाची असल्यास त्याची मोजणीची ‘क’ प्रत उपलब्ध आहे का आणि दस्तामध्ये नमूद केलेली माहिती अधिकृत अभिलेखांशी सुसंगत आहे का, याची खात्री करणे उपयुक्त ठरेल. मोठ्या आर्थिक व्यवहारापूर्वी संबंधित नोंदणी कार्यालय, भूमिअभिलेख कार्यालय किंवा पात्र कायदेविषयक तज्ज्ञाकडून प्रकरणानुसार माहिती घेणे सुरक्षित ठरू शकते.

सामाईक 7/12 जमिनीच्या विक्रीचे नवीन नियम एका नजरेत

7/12 उताऱ्यावर सामाईक नावे असलेल्या जमिनीच्या व्यवहाराबाबत 19 ऑक्टोबर 2026 च्या शासन परिपत्रकातील प्रमुख बाबी पुढीलप्रमाणे आहेत.

बाब| शासनाच्या सूचनेनुसार स्थिती
विभाग| महाराष्ट्र शासन, महसूल विभाग
परिपत्रकाची तारीख| 19 ऑक्टोबर 2026
विषय| सामाईक नावे असलेल्या 7/12 जमिनीची सहहिस्सेदारांच्या संमतीने नोंदणी
कायदेशीर संदर्भ| मिळकत हस्तांतरण अधिनियम 1882, कलम 44
सामाईक मिळकतीतील अविभक्त हिस्सा| अन्य सहहिस्सेदारांच्या संमतीशिवाय विकण्याची तरतूद
हिस्स्यातील विशिष्ट भागाची विक्री| स्वतंत्र अटी लागू
मोजणीची ‘क’ प्रत दस्तासोबत असल्यास| इतर सहहिस्सेदारांची लेखी संमती/NOC मागू नये
मोजणीची ‘क’ प्रत नसल्यास| इतर सहहिस्सेदारांची लेखी संमती/NOC आवश्यक
NOC/संमती नसल्यास आणि ‘क’ प्रतही नसल्यास| दस्ताची नोंदणी करू नये
अंमलबजावणी| सर्व दुय्यम निबंधकांनी काटेकोरपणे करावी

जमीन विक्रीपूर्वी शेतकरी आणि जमीनमालकांनी काय करावे?

7/12 उताऱ्यावर सामाईक नावे असलेल्या जमिनीतील हिस्सा किंवा त्याचा भाग विकण्यापूर्वी सर्वप्रथम अद्ययावत 7/12 उतारा आणि मालकीची स्थिती तपासणे आवश्यक आहे. त्यानंतर आपण संपूर्ण अविभक्त हिस्सा विकत आहोत की त्या हिस्स्यातील एखादा विशिष्ट भाग, हे स्पष्ट करावे. विशिष्ट भागाची विक्री असल्यास भूमिअभिलेख विभागाकडील मोजणीची ‘क’ प्रत उपलब्ध आहे का हे तपासावे. ‘क’ प्रत नसल्यास इतर सहहिस्सेदारांच्या लेखी संमती किंवा ना-हरकत प्रमाणपत्राची आवश्यकता लागू होऊ शकते. प्रत्यक्ष दस्त करण्यापूर्वी संबंधित दुय्यम निबंधक कार्यालयाकडून आपल्या प्रकरणाला लागू असलेल्या कागदपत्रांची खात्री करणे योग्य ठरेल.

या परिपत्रकामुळे जुने जमिनीचे व्यवहार आपोआप बदलणार का?

7/12 उताऱ्यावर सामाईक नावे असलेल्या जमिनीबाबत 19 ऑक्टोबर 2026 च्या परिपत्रकात दुय्यम निबंधकांनी दस्त नोंदणी करताना अनुसरावयाच्या सूचनांवर भर आहे. उपलब्ध परिपत्रकात यापूर्वी पूर्ण झालेल्या प्रत्येक नोंदणीकृत व्यवहाराला आपोआप रद्द करणे, बदलणे किंवा पुन्हा नोंदणी करणे आवश्यक असल्याचे नमूद नाही. त्यामुळे जुन्या व्यवहाराबाबत वाद किंवा कायदेशीर प्रश्न असल्यास या परिपत्रकाच्या आधारे स्वतःहून निष्कर्ष काढण्याऐवजी संबंधित सक्षम कार्यालय किंवा कायदेविषयक तज्ज्ञांचा सल्ला घेणे योग्य राहील.

7/12 सामाईक जमीन विक्री नवीन नियम – सविस्तर FAQ

प्रश्न 1: 7/12 वर अनेक मालकांची नावे असल्यास जमीन विकता येते का?
उत्तर: सामाईक 7/12 असल्यामुळे विक्रीवर सरसकट बंदी घालण्यात आलेली नाही. मिळकत हस्तांतरण अधिनियम 1882 च्या कलम 44 च्या संदर्भाने सहहिस्सेदाराला सामाईक मिळकतीतील आपला अविभक्त हिस्सा अन्य सहहिस्सेदारांच्या संमतीशिवाय विकण्याची तरतूद असल्याचे शासन परिपत्रकात नमूद आहे.

प्रश्न 2: जमीन विकण्यासाठी सर्व सहहिस्सेदारांची NOC आवश्यक आहे का?
उत्तर: प्रत्येक व्यवहारात NOC आवश्यक नाही. आपल्या हिस्स्यातील विशिष्ट भाग विकताना भूमिअभिलेख विभागाची मोजणीची ‘क’ प्रत दस्तासोबत असल्यास इतर सहहिस्सेदारांची लेखी संमती किंवा NOC मागू नये, असे निर्देश आहेत.

प्रश्न 3: मोजणीची ‘क’ प्रत असल्यास काय फायदा होईल?
उत्तर: विक्री करावयाच्या हिस्स्याच्या भागाची मोजणीची ‘क’ प्रत दस्तासोबत जोडलेली असल्यास सामाईक नाव असलेल्या 7/12 वरील इतर सहहिस्सेदारांची लेखी संमती किंवा ना-हरकत प्रमाणपत्र न मागता दस्ताची नोंदणी करण्याचे निर्देश आहेत.

प्रश्न 4: ‘क’ प्रत नसेल तर काय होईल?
उत्तर: हिस्स्यातील विशिष्ट भाग विकताना भूमिअभिलेख विभागाची मोजणीची ‘क’ प्रत उपलब्ध नसेल किंवा दस्तासोबत जोडलेली नसेल, तर इतर सहहिस्सेदारांची लेखी संमती किंवा ना-हरकत प्रमाणपत्र आवश्यक ठरेल.

प्रश्न 5: ‘क’ प्रतही नाही आणि इतर हिस्सेदारांची NOC देखील नाही तर नोंदणी होईल का?
उत्तर: शासन परिपत्रकानुसार अशा परिस्थितीत दुय्यम निबंधकांनी संबंधित दस्ताची नोंदणी करू नये.

प्रश्न 6: शासनाने हे नियम का स्पष्ट केले?
उत्तर: सामाईक मिळकतीतील हिस्सा किंवा त्याचा भाग विकताना इतर सहहिस्सेदारांच्या परवानगीबाबत वाद निर्माण होत होते. त्यातून न्यायालयीन प्रकरणे आणि नोंदणी विभागाकडे तक्रारी वाढत असल्याने स्पष्ट कार्यपद्धती देण्यात आली आहे.

प्रश्न 7: हे परिपत्रक कधी जारी करण्यात आले?
उत्तर: महाराष्ट्र शासनाच्या महसूल विभागाने 19 ऑक्टोबर 2026 रोजी हे शासन परिपत्रक जारी केले आहे.

प्रश्न 8: हा नियम कोणाला लागू होतो?
उत्तर: सामाईक नावे असलेल्या 7/12 जमिनीतील सहहिस्सेदाराच्या हिस्सा किंवा हिस्स्यातील भागाच्या विक्री दस्ताच्या नोंदणीशी या सूचना संबंधित आहेत. दुय्यम निबंधकांना त्यानुसार कार्यवाही करण्याचे निर्देश देण्यात आले आहेत.

प्रश्न 9: सामाईक जमिनीचा हिस्सा विकण्याचा कायदेशीर आधार कोणता?
उत्तर: शासन परिपत्रकात मिळकत हस्तांतरण अधिनियम 1882 मधील कलम 44 चा संदर्भ देण्यात आला आहे. त्यानुसार सहहिस्सेदाराला सामाईक मिळकतीतील आपला अविभक्त हिस्सा अन्य सहहिस्सेदारांच्या संमतीशिवाय विकण्याबाबतची तरतूद असल्याचे नमूद आहे.

प्रश्न 10: व्यवहार करण्यापूर्वी शेतकऱ्यांनी कुठे माहिती घ्यावी?
उत्तर: आपल्या व्यवहाराच्या स्वरूपानुसार संबंधित दुय्यम निबंधक कार्यालय आणि भूमिअभिलेख विभागाकडून आवश्यक कागदपत्रांची माहिती घ्यावी. जमीन व्यवहारात मालकी हक्क किंवा कायदेशीर वाद असल्यास पात्र कायदेविषयक तज्ज्ञांचा सल्लाही घेता येईल.

माहितीचा अधिकृत स्रोत: CMO Maharashtra

लेखक : भूषण इंगळे
मुख्य विश्लेषक (सरकारी योजना व कृषी क्षेत्र)

लेखक महाराष्ट्रातील विविध **सरकारी योजना, आधुनिक शेती तंत्रज्ञान, शेतकरी कल्याण, रोजगार आणि फायनान्स** अशा महत्वपूर्ण विषयांचे अभ्यासक व लेखक आहेत. आपल्या लेखणीच्या माध्यमातून सर्वसामान्य नागरिक आणि शेतकरी बांधवांपर्यंत अत्यंत अचूक, विश्वासार्ह आणि उपयुक्त माहिती सोप्या भाषेत पोहोचवणे, हेच त्यांच्या "कामाची बातमी" या व्यासपीठाचे मुख्य उद्दिष्ट आहे.