भारतात भाडेकरू आणि मालक यांच्यातील संबंधांना अधिक पारदर्शक आणि संतुलित करण्यासाठी केंद्र सरकारने २०२१ मध्ये मॉडेल टेनन्सी अॅक्ट (Model Tenancy Act) लागू केला होता. मात्र, २०२५ पर्यंत विविध राज्यांमध्ये त्याची अंमलबजावणी वेगवेगळ्या पद्धतीने झाली. महाराष्ट्रात, विशेषतः मुंबई महानगर प्रदेशात, २०२५ मध्ये स्टेज २ सुधारणा प्रभावी झाल्या आहेत, ज्यामुळे भाडेकरूंसाठी अनेक नवीन नियम लागू झाले आहेत. हे नियम भाडेकरूंच्या हक्कांचे संरक्षण करतात, भाडे वाढीवर नियंत्रण ठेवतात आणि वाद मिटवण्याची प्रक्रिया सुलभ करतात. या लेखात, आम्ही भाडेकरूंसाठी या नवीन नियमांचे प्रमुख फायदे सविस्तरपणे चर्चा करू. हे बदल विशेषतः शहरी भागातील भाडेकरूंसाठी दिलासादायक ठरतील, जेथे भाडे आणि सुरक्षिततेच्या मुद्द्यांमुळे नेहमीच तक्रारी असतात.
१. मर्यादित सुरक्षा ठेव (Security Deposit) – आर्थिक भार कमी
भाडेकरूंसाठी सर्वात मोठा फायदा म्हणजे सुरक्षा ठेवेच्या रकमेवर घालण्यात आलेली कठोर मर्यादा. आधीच्या कायद्यांत मालकांना अनियंत्रित रक्कम मागता येत होती, ज्यामुळे भाडेकरूंच्या खिशावर मोठा बोजा पडत असे. आता, निवासी मालमत्तांसाठी (Residential Properties) फक्त दोन महिन्यांचे भाडे इतकीच सुरक्षा ठेव मागता येईल, तर व्यावसायिक मालमत्तांसाठी सहा महिन्यांपर्यंत.
हा नियम भाडेकरूंसाठी आर्थिकदृष्ट्या फायदेशीर आहे. उदाहरणार्थ, मुंबईसारख्या महाग महानगरात, जेथे एका खोलीचे भाडे २०,००० रुपये असते, तेव्हा आधी ३-६ महिन्यांची सुरक्षा ठेव (६०,००० ते १,२०,००० रुपये) मागितली जाई. आता ती केवळ ४०,००० रुपयांपर्यंत मर्यादित होईल. यामुळे भाडेकरू नवीन घर शोधताना कमी रक्कम गुंतवावी लागेल आणि मालकाकडून परत मिळवण्याची प्रक्रिया देखील पारदर्शक होईल. मॉडेल टेनन्सी अॅक्टनुसार, सुरक्षा ठेव रिफंडची प्रक्रिया ३० दिवसांत पूर्ण करणे बंधनकारक आहे, ज्यामुळे विलंबित रिफंडच्या तक्रारी कमी होतील.
२. उच्छेदन (Eviction) साठी तीन महिन्यांची नोटीस – सुरक्षितता वाढ
भाडेकरूंसाठी आणखी एक महत्वाचा फायदा म्हणजे उच्छेदन किंवा भाडे वाढीसाठी मालकाला किमान तीन महिन्यांची लिखित नोटीस द्यावी लागेल. आधीच्या कायद्यांत (जसे की महाराष्ट्र रेंट कंट्रोल अॅक्ट १९९९) मालकांना अचानक उच्छेदनाची धमकी देऊन भाडेकरूंना त्रास देणे सोपे असायचे. आता, हे नियम भाडेकरूंसाठी एक प्रकारची ‘सुरक्षा कवच’ तयार करतात.
या नियमामुळे भाडेकरूला नवीन निवास व्यवस्था करण्यासाठी पुरेसा वेळ मिळेल. उदाहरणार्थ, जर मालकाला मालमत्ता विक्री करायची असेल किंवा स्वतः वापरायची असेल, तर तो तीन महिने आधी नोटीस देईल. याशिवाय, उच्छेदनाची कारणे स्पष्टपणे नमूद करणे बंधनकारक आहे – जसे की भाडे न भरणे, मालमत्तेचे नुकसान करणे किंवा कराराचे उल्लंघन. अनधिकृत उच्छेदन केल्यास मालकाला दंड किंवा कायदेशीर कारवाईला सामोरे जावे लागेल. २०२५ च्या सुधारणांमध्ये हे प्रावधान अधिक कठोर केले गेले आहे, ज्यामुळे भाडेकरूंची स्थिरता वाढेल आणि ते दीर्घकाळ एकाच ठिकाणी राहू शकतील.
३. भाडे वाढीवर नियंत्रण – वार्षिक मर्यादा आणि पारदर्शकता
नवीन नियमांमध्ये भाडे वाढीची वार्षिक मर्यादा ५-१०% पर्यंत ठेवण्यात आली आहे, जी महागाई दरावर अवलंबून असेल. आधी, मालकांना वार्षिक १५% किंवा त्याहून अधिक वाढ करता येत होती, ज्यामुळे भाडेकरूंच्या खर्चात अचानक वाढ होत असे. आता, भाडे करारात वाढीची सूत्रे स्पष्टपणे नमूद करणे बंधनकारक आहे, ज्यामुळे भाडेकरू आधीच त्याची तयारी करू शकतील.
महाराष्ट्र सरकारने २०२५ मध्ये भाडे नियमनासाठी एक डिजिटल प्लॅटफॉर्म सुरू केला आहे, ज्याद्वारे भाडेकरू भाडे वाढीची वैधता तपासू शकतात. यामुळे अनुचित वाढीविरुद्ध तक्रार करण्याची सोय होईल. हा फायदा विशेषतः निम्न-मध्यम वर्गीय भाडेकरूंसाठी उपयोगी आहे, ज्यांचा खर्चाचा मोठा भाग भाड्यावर अवलंबून असतो.
४. वाद मिटवण्याची जलद प्रक्रिया – रेंट अॅथॉरिटी आणि ऑनलाइन यंत्रणा
२०२५ च्या नवीन नियमांमध्ये वाद मिटवण्यासाठी स्वतंत्र ‘रेंट अॅथॉरिटी’ स्थापन करण्यात आली आहे, जी ६० दिवसांत निर्णय देण्याचे बंधनकारक आहे. आधी, भाडे वादांसाठी न्यायालयात वर्षानुवर्षे वेळ जाऊ लागत असे. आता, ऑनलाइन पोर्टलद्वारे तक्रारी दाखल करता येतील, ज्यामुळे भाडेकरूंसाठी प्रक्रिया सोपी आणि जलद होईल.
उदाहरणार्थ, भाडे न भरल्यास किंवा मालमत्तेच्या देखभालीबाबत वाद असल्यास, रेंट अॅथॉरिटी मध्यस्थी करेल. याशिवाय, डिजिटल रेंट करार अनिवार्य असल्याने (१ जुलै २०२५ पासून), प्रत्येक करारात डिजिटल स्टॅम्प असणे बंधनकारक आहे. यामुळे कागदोपत्री फसवणुकीची शक्यता कमी होईल आणि भाडेकरूंचे हक्क अधिक सुरक्षित राहतील. डिजिटल नसल्यास ५,००० रुपयांचा दंड आकारला जाईल, ज्यामुळे मालकांना नियम पाळणे भाग पडेल.
५. डिजिटल आणि पारदर्शक प्रक्रिया – सोयीस्करता वाढ
२०२५ मध्ये भाडेकरूंसाठी सर्व प्रक्रिया डिजिटल झाल्या आहेत. पोलिस व्हेरिफिकेशन, भाडे करार नोंदणी आणि भाडे भरणगी – सर्व काही ऑनलाइन होईल. महाराष्ट्र सरकारने मुंबई महानगर प्रदेशात भाडे विकासासाठी प्रोत्साहन दिले आहे, ज्यात भाडे उत्पन्नावर १० वर्षांसाठी आयकर माफी आणि मालमत्ता करावर ५ वर्षांसाठी सवलत आहे. यामुळे भाडे मालमत्तांचा पुरवठा वाढेल, ज्याचा अप्रत्यक्ष फायदा भाडेकरूंसाठी कमी भाड्यात मिळेल.
हे बदल भाडेकरूंसाठी केवळ कायदेशीर संरक्षणच नव्हे, तर दैनंदिन सोयीही वाढवतात. उदाहरणार्थ, अॅपद्वारे भाडे भरणे आणि रसीद मिळवणे सोपे होईल, ज्यामुळे वाद टाळता येतील.
निष्कर्ष
२०२५ च्या नवीन भाडेकरू नियमांमुळे महाराष्ट्रातील भाडेकरूंचे जीवन अधिक सुरक्षित आणि आर्थिकदृष्ट्या स्थिर होईल. मर्यादित सुरक्षा ठेव, उच्छेदनासाठी नोटीस, नियंत्रित भाडे वाढ आणि जलद वाद मिटवणे – हे सर्व फायदे भाडेकरूंच्या हक्कांना बळकटी देतात. मात्र, या नियमांचा पूर्ण फायदा घेण्यासाठी भाडेकरूंनी डिजिटल करार करणे आणि नियमांची माहिती घेणे आवश्यक आहे. सरकारने भाडे विकासासाठी दिलेल्या प्रोत्साहनामुळे भविष्यात भाडे बाजार अधिक संतुलित होईल, ज्यामुळे लाखो भाडेकरूंसाठी हे वर्ष मैलाचा दगड ठरेल. भाडेकरू म्हणून, हे नियम तुमच्या हक्कांचे रक्षक आहेत – त्यांचा लाभ घ्या आणि मालकांसोबत संवाद साधा.
भाडेकरूंसाठी नवीन नियम २०२५: सर्वसाधारण प्रश्न (FAQ)
१. सुरक्षा ठेव (Security Deposit) संबंधित प्रश्न
प्रश्न: सध्याच्या नियमांनुसार सुरक्षा ठेवीची कमाल मर्यादा किती आहे?
उत्तर: निवासी मालमत्तांसाठी दोन महिन्यांचे भाडे इतकी सुरक्षा ठेव मागता येते, तर व्यावसायिक मालमत्तांसाठी सहा महिन्यांचे भाडे इतकी ठेव मागता येते.
प्रश्न: सुरक्षा ठेव परत करण्यासाठी किती वेळ लागतो?
उत्तर: मालकांना भाडेकरूच्या निघून जाण्यानंतर ३० दिवसांच्या आत सुरक्षा ठेव परत करणे बंधनकारक आहे.
२. उच्छेदन (Eviction) संबंधित प्रश्न
प्रश्न: मालकाला भाडेकरूंना उच्छेदन करण्यासाठी किती आधी सूचना द्यावी लागेल?
उत्तर: मालकांना किमान तीन महिन्यांची लिखित सूचना द्यावी लागेल, चाहे उच्छेदनाचे कारण मालमत्ता विक्री करणे, स्वतः वापर करणे किंवा भाडे न भरणे असो.
प्रश्न: उच्छेदनासाठी कोणती कारणे वैध आहेत?
उत्तर: भाडे न भरणे, मालमत्तेचे हानिकारक नुकसान, करारातील नियमांचे उल्लंघन किंवा मालकाचा स्वतःच्या वापरासाठी गरज ही कारणे वैध आहेत.
३. भाडे वाढ संबंधित प्रश्न
प्रश्न: भाड्यात वार्षिक वाढीची मर्यादा किती आहे?
उत्तर: भाड्यात वार्षिक ५ ते १०% पर्यंतची वाढ करता येते, जी महागाई दरावर अवलंबून असते.
प्रश्न: भाडे वाढीची वैधता कशी तपासायची?
उत्तर: महाराष्ट्र सरकारच्या डिजिटल प्लॅटफॉर्मद्वारे भाडे वाढीची वैधता तपासता येते.
४. वादमिटवणूक संबंधित प्रश्न
प्रश्न: वाद मिटवण्यासाठी ‘रेंट अॅथॉरिटी’ कशी मदत करते?
उत्तर: रेंट अॅथॉरिटी ६० दिवसांत वादांचे निराकरण करते, ज्यामुळे न्यायालयीन प्रक्रियेपेक्षा वेगवान न्याय मिळतो.
प्रश्न: ऑनलाइन तक्रार कशी करायची?
उत्तर: सरकारच्या ऑनलाइन पोर्टलद्वारे तक्रारी नोंदवता येतात, ज्यासाठी कराराचे तपशील आणि वादाची माहिती अपलोड करावी लागते.
५. डिजिटल प्रक्रिया संबंधित प्रश्न
प्रश्न: डिजिटल करार करणे अनिवार्य आहे का?
उत्तर: होय, १ जुलै २०२५ पासून सर्व भाडे करार डिजिटल पद्धतीने करणे अनिवार्य आहे.
प्रश्न: डिजिटल करार न केल्यास काय दंड आहे?
उत्तर: डिजिटल करार न केल्यास ५,००० रुपये दंड आकारला जाऊ शकतो.
६. सामान्य प्रश्न
प्रश्न: हे नियम संपूर्ण महाराष्ट्रात लागू आहेत का?
उत्तर: होय, हे नियम संपूर्ण महाराष्ट्रात लागू आहेत, परंतु मुंबई महानगर प्रदेशात विशेष सुविधा उपलब्ध आहेत.
प्रश्न: भाडेकरूंना मदत मिळण्यासाठी संपर्क कसा करावा?
उत्तर: राज्य सरकारच्या हेल्पलाइन क्रमांक, ऑनलाइन पोर्टल किंवा जिल्हा रेंट अॅथॉरिटी कार्यालयात संपर्क करता येईल.